Une transaction immobilière (comme la cession d’un bien immobilier) implique une plus-value. Il s’agit du revenu réalisé lorsque le prix de vente du bien est supérieur au prix d’acquisition. En France, ce revenu est soumis à l’imposition et aux prélèvements sociaux.
Découvrez ce que c’est que la plus-value, comment la calculer et connaître le montant de la taxe à payer à la cession d’un bien immobilier.
Plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Dans le secteur de l’immobilier, la notion de plus-value intervient lors de la vente d’un bien immobilier. En effet, il s’agit de la différence entre le prix d’achat ou d’acquisition du bien et le prix auquel il est vendu. Le bien immobilier peut être un appartement, une maison ou une résidence, un immeuble ou un terrain.
La plus-value s’applique également lorsqu’il est question d’une cession par donation ou succession. Dans ce cas, la valeur de la plus-value est égale à la différence entre le prix d’acquisition du bien et la valeur déclarée du bien lors de sa cession.
La plus-value immobilière est considérée comme un revenu. Dès lors, elle est imposable par l’État. C’est pourquoi le calcul du montant exact revient au notaire. Il s’assure de prendre en compte les conditions de la vente et les cas d’exonération. La plus-value peut, par ailleurs, être une moins-value dans le cas où le bien est revendu à un prix inférieur à son prix d’achat. Par exemple, si une maison acquise à 120 000 € est revendue à 110 000 €, on aura une moins-value de 10 000 € (110 000 € – 120 000 €).
Calcul de la plus-value immobilière
On distingue deux types de plus-values : la plus-value brute et la plus-value nette. Dans les deux cas, le calcul nécessite les montants corrigés d’achat et de cession du bien immobilier. Le prix d’achat du bien corrigé est obtenu en y ajoutant certains frais comme les frais de notaires ou les frais de travaux réalisés depuis l’acquisition du bien (sous certaines conditions).
Les frais de notaire sont compris dans un forfait à 7,5% du prix d’achat du bien. L’évaluation forfaitaire des travaux est de 15% de la valeur d’acquisition. Ces forfaits ne nécessitent pas de justificatifs pour être appliqués. Vous pouvez toutefois ajouter les montants réels, sur présentation des justificatifs, si le bien est détenu pendant au moins cinq ans.
Le prix de vente corrigé
Il est obtenu en :
- déduisant du prix mentionné dans l’acte de vente, des frais comme la TVA acquittée ou les frais de diagnostic ;
- en ajoutant l’ensemble des sommes payées par le vendeur. Une fois ces deux montants obtenus, on peut connaître la valeur de la plus-value imposable.
La plus-value brute
Elle est obtenue par une simple soustraction entre les montants corrigés correspondant aux prix de vente et d’acquisition du bien. Quant à la plus-value nette, elle est obtenue en appliquant certains abattements au montant de la plus-value brute. Ceux-ci sont appliqués par année de détention du bien, mais seulement après cinq années révolues de détention du bien.
La plus-value nette
En fait, l’idée est de réduire la plus-value nette et donc, vos impôts avec des abattements qui s’accroissent, plus le bien est détenu longtemps par le vendeur. Ainsi, à partir de la sixième année, le taux d’abattement augmente de 6% l’année suivante. Il est ainsi de 6% pour la sixième année, 12% pour la septième et ainsi de suite jusqu’à la 22ème année révolue où le taux augmente de 4%. À partir de là, le revenu immobilier est exonéré d’impôts pour les années suivantes.
Ces abattements concernent les appartements et les maisons, mais aussi les immeubles et les terrains constructibles. En tant que vendeur, vous pouvez faire intervenir votre notaire pour vous assurer de bénéficier de la totalité des abattements auxquels vous êtes éligible à la cession de votre bien.
De plus, il y a plusieurs cas d’exonération des impôts sur la plus-value immobilière lorsque certaines conditions de détention de l’immeuble sont réunies. Votre notaire, expert en transactions immobilières, aura les réponses à vos préoccupations et saura vous donner des explications concrètes sur votre cas.
Impôt sur le revenu immobilier ?
La plus-value représente le revenu immobilier imposable. Il s’agit ici de la plus-value nette obtenue en appliquant tous les abattements possibles. En France, le montant ainsi obtenu est imposé à un taux de 19%. Par exemple, si le montant de la plus-value nette à la vente de votre bien immobilier est évalué à 15 500 €, alors l’impôt s’élève à 2945 euros.
15 500 € x 19% = 2 945 €.
Cependant, si votre plus-value nette est supérieure à 50 000 €, alors elle sera soumise à une taxe supplémentaire qui varie de 2 à 6% selon le montant. Le notaire, chargé de calculer et de collecter les taxes sur la vente de biens immobiliers, vous communiquera le montant de ladite taxe.
Celle-ci est calculée sur la base du tableau contenu dans le formulaire n°2048-IMM-SD. Pour info, il n’y a pas de taxe pour les ventes exonérées ou sur les ventes des terrains constructibles et à bâtir.
La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Celui-ci est calculé sur la base du montant obtenu après soustraction des abattements sur les prélèvements sociaux.
Plus-value Immo : Comment calculer le montant de la taxe ?
Avec certaines informations et selon certaines dispositions, vous pouvez calculer vous-même le montant de la taxe à payer pour la vente de votre bien. Vous pourrez ainsi le comparer avec celui du notaire (qui sera égal à votre résultat si vous avez bien effectué le calcul !).
Toutefois, il y a des abattements exceptionnels et d’autres conditions d’exonération que vous pouvez oublier de prendre en compte, mais pas le notaire. De plus, en cas de cession par donation/succession ou d’acquisition du bien à vendre par donation/succession, il est recommandé de laisser faire l’expert. Vous pouvez donc faire confiance à un notaire compétent pour déterminer avec précision le montant de la taxe.
Voici quelques exemples de calculs basés sur des cas généraux de cession d’un bien immobilier par la vente.
Dans les trois cas, on a :
- le prix d’acquisition mentionné dans l’acte de vente : 100 000 € ;
- le prix de vente mentionné dans l’acte de vente 180 000 €. Le vendeur règle 7 000 € de frais de diagnostic et l’acheteur verse une indemnité d’éviction à hauteur de 4 500 €.
Cas d’un bien immobilier détenu depuis moins de 5 ans
-
Le prix d’achat corrigé
En appliquant le forfait de 7,5% pour les frais de notaires, on a : 100 000 € x 7,5% = 7 500 €
En appliquant le forfait de 15% pour les frais de travaux, on a : 100 000 € x 15% = 15 000 €
Prix d’achat corrigé = 100 000 € + 7 500 € +15 000 € = 122 500 €
-
Le prix de vente corrigé
On soustrait les dépenses au prix de vente et on y ajoute les indemnités payées par l’acquéreur du bien. On obtient ainsi : 160 000 € – 7 000 € + 4 500 € = 177 500 €
-
Le montant de la plus-value nette
La différence entre les montants corrigés : 157 500 € – 122 500 € = 35 000 €
-
Le montant de la taxe
Le bien étant détenu depuis moins de cinq ans, aucun abattement sur le revenu immobilier n’est applicable. Le montant imposable, aussi bien pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux, est donc le montant de la plus-value nette (35 000 €).
Le montant de la taxe est alors, la somme de l’impôt et des prélèvements sociaux. Elle s’élève à 12 670 € comme suit :
(35 000 € x 19%) + (35 000 € x 17,2%) = 6 650 € + 6 020 € = 12 670 €
Cas d’un bien immobilier détenu entre 5 et 30 ans
Supposons dans ce cas que le bien soit détenu depuis 10 ans par le vendeur.
-
Le prix d’achat corrigé
En appliquant le forfait de 7,5% pour les frais de notaires, on a : 100 000 € x 7,5% = 7 500 €
En appliquant le forfait de 15% pour les frais de travaux, on a : 100 000 € x 15% = 15 000 €
Prix d’achat corrigé = 100 000 € + 7 500 € +15 000 € = 122 500 €
-
Le prix de vente corrigé
On soustrait les dépenses au prix de vente et on y ajoute les indemnités payées par l’acquéreur du bien. On obtient ainsi : 160 000 € – 7 000 € + 4 500 € = 177 500 €
-
Le montant de la plus-value nette
La différence entre les montants corrigés : 157 500 € – 122 500 € = 35 000 €
-
Le montant de la taxe
Le bien est détenu depuis 10 ans, on applique donc les abattements sur la plus-value, pour l’impôt sur le revenu ainsi que pour les prélèvements sociaux.
Assiette pour l’impôt sur le revenu : de la 6ème à la 10ème année, le taux d’abattement sur l’impôt est de 6% x 5 = 30%.
Le revenu net à déclarer est donc de : 35 000 € x 30% = 10 500 €
-
Assiette pour les prélèvements sociaux
De la 6ème à la 10ème année, le taux d’abattement sur les prélèvements sociaux est de 1,65% x 5 = 8,25%. L’abattement est alors de 35 000 € x 8,25% = 2 887,5 €.
Les prélèvements sociaux seront ainsi calculés sur la base de 32 112,5 € (35 000 € – 2 887,5 €).
Le montant imposable, pour l’impôt, est donc égal à 10 500 € et celui pour les prélèvements sociaux, est de 32 112,5 €.
Le montant de la taxe est ainsi la somme de l’impôt et des prélèvements sociaux. Elle s’élève à 7 518,35 € comme suit :
(10 500 € x 19%) + (32 112,5 € x 17,2%) = 1 995 € + 5 523,35 € = 7 518,35 €
Cas d’un bien immobilier détenu pendant 30 ans au moins
Le bien étant détenu durant plus de 30 ans, alors la plus-value réalisée à la cession de ce bien est exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux. Le montant de la taxe dans ce cas est de 0 €.
