Investir dans la pierre vous tente ? Une location saisonnière, un logement étudiant, vous hésitez et vous n’êtes pas certain d’avoir le budget adéquat. L’immobilier est rassurant, car c’est un actif tangible, qui se transmet facilement.
De nombreuses solutions existent pour investir selon vos moyens. Ce guide vous permet de considérer toutes les possibilités qui s’offrent à vous pour diversifier votre épargne, obtenir un complément de revenu et alléger votre imposition. Découvrez également comment financer un investissement foncier et créer un “effet de levier” pour augmenter votre capital de départ.
Placer son argent dans des murs représente un engagement sur le long terme. Certains produits réclament un temps de gestion non négligeable et d’autres aucune intendance. Vous saurez reconnaître quel placement est réalisable pour vous à la fin de ce guide pratique.
Dans quel produit immobilier miser ?
Un investissement immobilier peut prendre différentes formes. Choisir le bon produit dans lequel s’engager dépend de votre enveloppe, de votre besoin ou de vos attentes, et du temps que vous avez à consacrer à sa gestion. Les différents produits immobiliers présentent des rendements variés et permettent divers niveaux de placement. Même un budget modéré peut prétendre à investir dans l’immobilier. C’est d’ailleurs certainement plus intéressant que le livret A.
Tour d’horizon des investissements immobiliers :
Immobilier locatif
C’est souvent le premier placement auquel on pense en termes d’investissement immobilier. Acheter un bien pour le proposer à la location permet de diversifier votre patrimoine et de percevoir une rente, le loyer. Vous pouvez assurer la totalité des fonds ou décrocher un crédit immobilier pour financer tout ou une partie de votre acquisition. Il sera sans doute difficile de convaincre une banque sans apport pour votre prêt. Néanmoins, planifiez un tableau d’amortissement et misez sur un très bon emplacement pour ce logement. Le taux d’occupation ne doit pas être un souci.
Cet investissement peut demander un certain temps de gestion pour le propriétaire. Tout dépend s’il s’agit d’une location longue durée ou saisonnière : recherche de locataire, état des lieux, quittance de loyer, travaux et entretien à prévoir, etc.
Immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise revient à louer un bien consacré à une activité professionnelle. Il s’agit de bureaux, locaux, entrepôts, commerces ou usines. Les baux sont plus avantageux qu’en cas d’habitation, car ils sont contractés sur des périodes plus importantes et la gestion est moindre. Les travaux et l’entretien incombent souvent au locataire en place.
La rentabilité est bien plus élevée que celle de la location résidentielle, de 2 à 3 % plus importante.
Les baux commerciaux ou professionnels étant plus longs, entre 3 et 9 ans, induisent une meilleure stabilité et une faible intendance pour un investissement locatif.
Bien choisir l’emplacement est primordial pour garantir la location et diminuer les risques de vacances. Privilégier les centres-villes et les zones de bureaux avec parking est tout indiqué.
Les types d’immobilier d’entreprise :
- local commercial ;
- bureaux ;
- cabinet médical ;
- entrepôt de stockage ;
- usine.
Immobilier à l’étranger
Investir ses deniers à l’étranger peut être intéressant pour profiter d’un coût de l’immobilier inférieur à celui de la France et s’offrir une maison de vacances au soleil. Si vous souhaitez faire du locatif à l’étranger, le taux d’imposition sur les loyers perçus reste le même que pour une résidence en France et est dû au Trésor public français.
Le Portugal est une destination de choix pour les retraités ou un investissement immobilier locatif. L’état a mis en place une exonération fiscale pour les investisseurs étrangers pendant les 10 premières années de leur achat, sur les droits de succession et donations également. En contrepartie, vous devez résider un minimum de 183 jours par an dans le pays. Le coût de la vie, inférieur de 30 % à celui de la France, permet de profiter vraiment de cet investissement, même à titre personnel.
SCPI et crowdfunding
Acheter des parts de SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier sont des organisations communautaires qui regroupent plusieurs investisseurs afin d’acquérir et gérer un parc de biens immobiliers locatifs.
Les investisseurs achètent des parts de SCPI. Cette dernière s’occupe de l’acquisition des biens, leurs reventes, les travaux, la mise en location, la recherche de locataires, etc.
La SCPI redistribue tous les trimestres des dividendes aux actionnaires, à la hauteur de leurs parts. Cela correspond aux loyers perçus, moins les charges et frais de gestions de la SCPI.
En investissant dans une SCPI, vous n’avez rien à gérer. Toute votre attention doit se porter dans la sélection d’une société qui a fait ses preuves.
Le choix de la SCPI est un investissement à long terme, environ 10 ans minimum.
La rentabilité est intéressante, plus de 5%.
Les SCPI restent des placements dits « à risque », car la valeur de vos parts n’est jamais garantie. Elles se basent sur le marché de l’immobilier et ses fluctuations éventuelles. Voilà pourquoi les SCPI ont en principe des biens diversifiés dans leurs portefeuilles, cela équilibre les risques.
Une SCPI ne dispose pas de liquidité. Ainsi, le jour où vous souhaitez récupérer votre capital, vous devez vendre vos parts en accord avec l’organisation. Tant que personne ne les rachète, vous restez actionnaire.
Un investissement dans une SCPI peut se faire à partir de 1000 euros. Nul besoin de posséder beaucoup pour s’y intéresser. C’est un placement au rendement attractif qui peut s’adresser à tous types d’investisseurs.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding est également un placement immobilier communautaire. Le principe est simple : acheter des parts d’un projet de construction ou de rénovation immobilière. Cela permet à un professionnel de financer un projet qui sera vendu in fine et de rembourser tous les investisseurs avec une plus-value. Le placement est à court terme, puisque les projets se réalisent entre 12 et 36 mois.
Le crowdfunding immobilier est accessible à tous. La valeur d’une part commence à 200 €.
Le retour sur investissement est intéressant, il atteint en moyenne 9 % en 2021.
L’investissement en crowdfunding immobilier est considéré « à risque », aucune garantie ne vous est proposée. Le projet peut ne jamais aboutir ou la vente finale ne pas apporter de plus-value. Pour vous aider à faire un choix éclairé et peu risqué, fiez-vous à des sociétés spécialisées en crowdfunding immobilier. Ils étudient les projets pour vous et estiment la viabilité de ce dernier.
Garages, box, forêts… les investissements insolites
Il existe des produits immobiliers auxquels on ne pense pas tout de suite pour investir ses deniers. Certains ne sont pas glamour, d’autres ont un sens écologique, à vous de choisir ce qui vous tente le plus. En voici une liste :
- garage ;
- place de parking ;
- box ou container de stockage ;
- cave ;
- terrain ;
- forêt ;
- mobil-home ;
- …
Ces investissements insolites sont accessibles à partir de 5000 euros, pour une place de parking par exemple.
Un terrain ou une forêt sont des placements qui ont du sens et s’adressent aux amoureux de la nature. Vous pouvez rentabiliser votre acquisition en installant un habitat original et organiser de la location saisonnière. Votre imagination vous guide.
Attention tout de même au prix d’achat, la localisation d’un terrain et la valeur de revente le jour où vous aurez besoin de liquidités.
Les stationnements et les caves sont très rentables dans les villes à forte densité. Ces investissements représentent peu de frais et d’entretien. Les possibilités d’expulsion sont plus simples que dans le résidentiel si votre locataire est un mauvais payeur. Vous prenez donc peu de risque en achetant un garage.
⇒ Pour en savoir un plus sur l’habitat insolite, téléchargez le guide expert de l’investissement immobilier
Habitation principale et résidence secondaire
Décider d’acheter son logement principal est un investissement. L’emplacement, le prix, l’état du bien sont des critères importants pour ne pas perdre d’argent en cas de revente quelques années plus tard.
Acheter sa maison plutôt que la louer revient à capitaliser sur son épargne au lieu de donner son argent dans un loyer. Les crédits immobiliers sont courants pour la demeure principale, et les taux sont historiquement bas. C’est donc un bon placement, même avec un apport faible, à priori, et si votre situation professionnelle est stable.
Une résidence secondaire est également un placement financier. Ce bien immobilier peut servir à toute la famille, et être mis en location à divers moments de l’année dans le cadre d’une location de meublé non professionnel (LMNP). Vous pouvez ainsi en tirer quelques revenus qui contribueront à l’entretien du bien. Cela reste un investissement plus lourd en termes de charge et de temps à consacrer, mais une jouissance pour vous et vos proches.
Gérer soi-même son investissement immobilier
Avez-vous du temps à consacrer à votre investissement ? Avez-vous envie de vous occuper des états des lieux d’entrée et de sortie ? Pouvez-vous régulièrement faire vous-même le ménage dans votre location saisonnière ? Trouvez les réponses à ses questions pour vous orienter dans le bon choix d’immobilier.
Si vous désirez vous occuper vous-même de votre bien immobilier, vous allez vous diriger naturellement vers du locatif ou de l’immobilier insolite. Un appartement en location saisonnière vous demandera une certaine disponibilité pour l’accueil et le départ des occupants, la remise en état du bien, etc. Une forêt nécessite un entretien régulier, alors que la cave et le garage vous demandent juste de trouver un locataire. À vous de considérer vos attentes et vos contraintes au quotidien pour gérer au mieux votre acquisition.
Déléguer la gestion de ses placements
Certains placements immobiliers n’ont pas besoin de vous pour faire fructifier votre argent. Vous pouvez déléguer la gestion de vos investissements de différentes manières et vous libérez du temps.
SCPI, OPCI, assurance vie
Un investissement dans une SCPI est l’exemple parfait d’un placement où vous n’avez rien à gérer. Vous payez pour que la société s’occupe des loyers, des états des lieux, des travaux… Vous n’avez qu’à récupérer les dividendes. Bien entendu cela a un coût, des frais sont appliqués pour toute cette gestion. Il en va de même pour les OPCI et assurance vie avec placement en SCPI.
De même pour une location longue durée, les sociétés de gestion locative peuvent s’occuper de toute l’intendance liée à la location de votre bien. Vous n’êtes pas sollicité pour trouver un locataire, réaliser l’état des lieux ou envoyer la quittance de loyer.
Conseil en gestion de patrimoine
Faire appel à un conseil en gestion de patrimoine est une très bonne idée pour vous soulager de vos investissements immobiliers. Vous pourrez être complètement accompagné dans la diversification de vos actifs, et conseiller en fonction des risques que vous être prêt à prendre. C’est une bonne solution lorsque vous avez un patrimoine important.
Fiscalité et investissements immobiliers
Qui dit investissement dit fiscalité. Tous les biens immobiliers sont imposables, même les parts de SCPI. Cependant, plusieurs lois entrent en jeu pour encourager les placements et alléger la facture fiscale.
Défiscaliser grâce à la loi Pinel, entre autres
Une ribambelle de lois rendent possibles des achats immobiliers destinés à la location avec exonération d’impôts. Pour vous servir, vous trouverez :
- la loi Pinel ;
- la loi Denormandie ;
- la loi Censi-Bouvard ;
- la loi Malraux ;
- la LMNP.
Ces législations offrent une baisse d’impôts avec contrepartie.
Prenons la loi Pinel, qui s’adresse aux particuliers. Elle permet d’acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour le mettre en location longue durée. Le bénéfice est une baisse d’impôt entre 12% à 21%.
En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer au minimum pendant 6 ans le bien, et respecter les normes RT 2012 ou le label BBC. Le locataire sélectionné doit prouver un certain niveau de revenu, plafonné. Le but étant de répartir équitablement cette qualité d’habitation.
Le logement doit être loué vide, pour une résidence principale, et le loyer est soumis à un plafond.
⇒Pour davantage de précision, retrouvez tous les détails de la loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Malraux, loi LMNP dans le guide expert à télécharger ici.
La loi Denormandie est l’équivalent de la loi Pinel, mais pour les logements anciens. Les avantages fiscaux sont identiques. Les conditions portent sur une amélioration des performances énergétiques de l’habitat.
Ainsi, vous placez pendant un certain temps votre argent dans un bien dans le cadre d’une de ces lois et bénéficiez d’une baisse d’impôt conséquente. Entre les loyers récupérés et cette imposition favorable, la rentabilité du bien est assurée et vous vous constituez un patrimoine.
Déclarer ses revenus fonciers
Tout investissement immobilier et ses revenus sont soumis à l’impôt. Les loyers que vous percevez suite à un investissement locatif sont taxables au même titre que vos revenus. La taxe foncière est due pour toutes les habitations que vous possédez. Si vous avez choisi un dispositif fiscal avantageux tel que la loi Pinel, vous devrez remplir un formulaire dans votre déclaration et choisir un régime d’imposition selon vos charges.
Les SCPI : un investissement long terme
Les sociétés civiles de placement immobilier constituent des investissements dits « pierre-papier » qui présentent de nombreux intérêts. Rappelons que, ces sociétés regroupent des investisseurs afin de financer un parc de biens immobiliers et en assurer la gestion. Des dividendes correspondant aux loyers perçus, minorés des charges et des frais de gestion, sont reversés tous les trimestres aux actionnaires, à la hauteur de leurs investissements.
Les SCPI sont contrôlés par l’AMF : l’Autorité des marchés financiers, qui régule les sociétés financières, protège et informe les investisseurs.
Les avantages à investir dans une SCPI :
- le rendement attractif en moyenne au-dessus de 5 % ;
- la gestion est entièrement déléguée à la société, vous n’avez rien à faire ;
- le financement des parts est possible grâce à un emprunt immobilier ;
- l’acquisition de part débute autour de 500 € ;
- les SCPI fiscales permettent de faire baisser votre impôt ;
- possibilité d’acheter des parts de SCPI via une assurance vie ;
- les risques sont mutualisés grâce aux nombres d’investisseurs et à la diversification du parc immobilier.
Acheter des parts de SCPI est un investissement sur le long terme, au minimum 8 ans afin d’en tirer une rentabilité. Les frais d’acquisition s’élèvent à environ 10 %, qui sont appliqués sur le prix des parts lors de leur revente. Vous les payez quand vous souhaitez retirer vos actions. Donc, l’AMF conseille d’investir dans une SCPI au moins 8 ans, en espérant une augmentation stable de la valeur des parts, pour absorber ces frais.
Ensuite, votre placement n’est pas garanti. Il est toujours possible de perdre une partie ou la totalité de votre mise de départ. Le marché de l’immobilier peut subir des fluctuations liées à des crises économiques…
Il est important de bien se renseigner sur les SCPI qui vous intéressent. Obtenez sans difficulté les rapports annuels avec les détails des investissements, le rendement sur les années précédentes, le taux d’occupation, le nombre d’associés… Vous pourrez vous forger une opinion sur la stabilité et la bonne gestion de la société civile en placement immobilier.
Choisir la bonne SCPI
Il existe 2 types de SCPI :
- SCPI à capital fixe : vous pouvez acheter des parts jusqu’à ce que le capital soit atteint. Ensuite, il faut attendre une prochaine augmentation du capital ou qu’un investisseur vende ses parts. Le jour où vous souhaitez retirer des parts, vous serez confronté au marché secondaire et à la loi de l’offre et de la demande.
- SCPI à capital variable : l’achat de parts est toujours possible, et vous revendez quand vous le voulez vos parts à la SCPI. Mais attention à la fluctuation de la valeur de vos parts dans ce cas-là.
SCPI fiscale
Les SCPI fiscales s’adressent aux investisseurs qui souhaitent faire baisser leur assiette d’imposition. Ces sociétés vont choisir d’investir dans de l’immobilier qui permet de défiscaliser, type loi Pinel ou Denormandie. La durée de détention des parts doit donc tenir compte du dispositif pour prétendre à une exonération d’impôt.
Le but n’est pas de faire une plus-value, mais bien de placer une partie de son capital pour bénéficier d’un impôt sur le revenu moins élevé.
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement investissent dans de l’immobilier professionnel varié et génèrent des revenus. Ces derniers sont distribués sous forme de dividendes tous les trimestres aux actionnaires. Ces sociétés de placement s’adressent aux investisseurs qui cherchent un complément de revenu ou un meilleur placement que leur Livret A.
SCPI de plus-value
Ces SCPI choisissent des biens immobiliers décotés comme des logements à rénover ou des locaux avec travaux, des viagers ou nus-propriétés. Elles attendent leur libération ou effectuent les travaux afin de leur redonner leur valeur de marché et effectuer une plus-value in fine. Donc aucun versement de dividende n’a lieu, il s’agit d’un placement à long terme avec pour objectif la valorisation du capital. Vous considérez la plus-value au moment de la revente de vos parts.
OPCI
Les OPCI sont similaires aux SCPI sauf que leurs investissements se font en majorité dans des biens immobiliers et une partie plus modeste dans des actifs financiers. Investir dans un organisme de placement collectif immobilier est plus à risque, il est exposé à plusieurs marchés et son capital peut varier davantage que celui d’une SCPI. Par contre, vous pouvez retirer vos parts très rapidement. La liquidité est un avantage, mais joue sur la stabilité de la rentabilité des investissements.
⇒ Découvrez la liste des SCPI les plus performantes en 2021 dans le guide expert de l’investissement immobilier
Acheter des parts de SCPI via une assurance vie
Investir dans une SCPI peut se faire grâce à une assurance vie. Cette alternative est très intéressante, cela vous permet de bénéficier de la fiscalité de l’assurance vie plutôt que d’être soumis à l’impôt sur le revenu. De plus, l’assureur vous garantit la liquidité de vos parts. Vous pouvez en cas de coup dur récupérer votre argent plus facilement que lors d’un placement direct.
L’inconvénient est que l’assureur prend une partie de vos dividendes en échange de ses services. Donc votre placement vous rapporte moins qu’un achat de part en direct, mais il est aussi moins risqué.
Ensuite, il ne vous est pas possible de contracter un prêt immobilier pour acheter des parts de SCPI via une assurance-vie. Vous ne pouvez pas bénéficier de cet effet de levier pour augmenter votre capital.
Comment financer son placement immobilier ?
Réaliser un placement immobilier, vous l’aurez compris, peut venir d’un besoin d’alléger ses impôts, ou de se créer un complément de revenu. Dans les deux cas, vous constituer ou varier votre patrimoine immobilier.
Le financement de votre investissement est une donnée clé pour connaître vos choix de placement.
Si vous souhaitez acheter un appartement à côté de chez vous et gérer les locations, vous aurez besoin d’un apport financier personnel important.
Et si vous possédez un peu d’épargne, mais pas de quoi acheter et gérez-vous même tous les frais liés à un investissement locatif, vous pouvez vous tourner vers les SCPI ou le crowdfunding.
Contracter un crédit immobilier pour investir
Le prêt immobilier classique s’adapte à tous les investissements cités dans ce guide hormis l’assurance-vie. Vous pouvez contracter un prêt immobilier pour un investissement locatif, votre résidence secondaire ou encore une place de parking. Les établissements bancaires seront attentifs à votre situation professionnelle, votre capacité d’épargne, à votre taux d’endettement et à la rentabilité de votre investissement.
Le crédit immobilier est très intéressant, il crée un effet de levier pour augmenter votre capital à moyen long terme.
Au lieu d’utiliser toute votre épargne pour acheter un bien immobilier, utiliser une partie de votre épargne + un crédit immobilier. Vous rembourserez ainsi tous les mois un peu de capital (qui ne vous appartenait pas au départ) en plus des intérêts et bien sûr vous percevrez des loyers. Cela vous permet aussi d’acquérir un bien plus important. Vous démultipliez vos forces.
Prévoir l’autofinancement de son acquisition
Comprendre l’autofinancement d’un bien immobilier n’est pas compliqué, mais des subtilités subsistent. En effet, souvent les informations mises en avant à propos d’un bien immobilier sont le prix de vente, les m2 et le montant du loyer perçu. Souvent, personne ne s’attarde sur les détails qui font la différence : les charges, le coût de la gestion locative, la taxe foncière, le coût de votre emprunt… C’est là toute la différence entre le rendement brut et le rendement net, et bien sûr la rentabilité de votre investissement. Cette dernière notion tient compte du prix de revente du bien.
Le rendement brut ne considère que la valeur du bien à l’achat et les loyers perçus. Le rendement net prend en compte en plus de ces critères les charges annuelles et l’impôt. L’amalgame est souvent fait et en général sous le terme « rendement » il ne s’agit que du rendement brut. Or, pour qu’un investissement immobilier s’autofinance, le rendement net doit être assez élevé.
Exemple : Emprunt de la totalité du montant du bien sur 17 ans, en locatif :
| valeur du bien | total des charges par an | impôts par an | Loyer perçu |
| 170 000 € | 3665 € | 3825 € | 6600 € |
Rendement net :
Calcul : (6600 – 3665 -3825) x 100/170 000 € = -0,52 %
Rendement brut :
Calcul : (6600/170 000) x 100 = 3,88 %
Cet investissement ne s’autofinance pas et il va vous demander de remettre la main à la poche chaque année. Cela ne veut pas dire que ce n’est pas intéressant. Certains logements nécessitent quelques investissements et rapportent une plus-value importante quelques années plus tard. Vous misez alors sur la revente et la rentabilité de votre investissement.
Identifier le quartier, les évolutions à venir sur le plan de l’urbanisme peuvent changer la donne. Un arrêt de tramway en projet à quelques centaines de mètres peut faire augmenter la valeur de votre bien.
Financer son placement immobilier en fonds propres
Financer seul un investissement immobilier est le réflexe numéro 1. Vous pensez peut-être consacrer toute votre épargne dans l’achat d’un bien locatif. Vous percevrez les loyers, cela constitue un complément de revenus. C’est peut-être intéressant dans certains cas, mais attention, vos revenus, même immobiliers, sont imposables. Ils s’ajoutent à vos salaires et pourraient vous faire passer d’une tranche d’imposition à une autre. Attention donc à ce que cet investissement ne vous coût pas plus cher qu’il ne vous rapporte.
Néanmoins, investir son épargne disponible a l’avantage de faciliter la transaction, et de vous donner même de quoi négocier un peu le prix du bien. Vous avez l’argent disponible de suite sans la contrainte de conditions suspensive à la signature du compromis de vente.
Investir moins de 10 000 € dans l’immobilier
Vous pensez peut-être qu’il faut un bon budget pour investir dans la pierre. Or il n’en est rien. Vous pouvez tout à fait investir une somme modeste dans la pierre.
Voici une liste non exhaustive des biens à moins de 10 000 € dans lesquels investir :
- place de parking ;
- box ;
- garage ;
- forêt ;
- terrain ;
- parts dans une SCPI ;
- participer au crowdfunding.
Investir moins de 10 000 euros dans l’immobilier, c’est possible. Gardez à l’esprit qu’un placement immobilier se fait à moyen long terme. Si vous préférez le court terme, penchez-vous sur le crowdfunding. C’est un peu plus risqué, mais la rentabilité est autour de 9 % en 2021 et les projets ne durent pas plus de 36 mois.
Enfin ces investissements génèrent des revenus plus importants que le Livret A, mais sont tout de même soumis à l’impôt et à diverses charges.
Calculez bien le coût total de vos charges, vos impôts, les loyers perçus et la valeur approximative à la revente à x années.
Il s’agit aussi d’une opportunité pour contracter un emprunt immobilier et créer ce fameux effet de levier. Vous augmenterez ainsi votre capacité d’emprunt futur.
La pierre est une valeur qui a du sens pour les Français et investir dedans rassure. Si l’investissement semble encore nébuleux pour certains, c’est en réalité un moyen accessible d’épargner et d’augmenter son capital pour de nombreux ménages. Il reste à prendre en compte toutes les données pertinentes détaillées dans ce guide pour assurer le succès de votre placement.
Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
https://www.loi-pinel.org/limite-des-prix-en-location-pour-le-dispositif-pinel-en-2015.html
