Trouver le bon financement pour son investissement demande quelques connaissances. L’immobilier a le grand avantage de permettre de réaliser un effet de levier grâce au crédit. Vous augmentez ainsi votre capital. Mais tous les emprunts ne se valent pas et dépendent de votre situation personnelle.
Vous découvrirez dans ce guide les informations pratiques pour comprendre tous les détails d’un crédit bancaire et financer votre investissement. Vous pourrez alors booster votre épargne.
Crédit immobilier : tout savoir
Emprunter de l’argent revient à obtenir une avance de trésorerie pour financer un projet contre remboursements mensuels + intérêts fixes. L’emprunt coûte de l’argent, vous remboursez au final une somme plus importante que le montant de votre projet.
Un crédit comprend également des frais supplémentaires comme une assurance.
Souscrire à un crédit revient à contracter une dette auprès d’un établissement bancaire. Le souscripteur est soumis à une obligation de remboursement.
Les différentes conditions qui constituent un emprunt :
L’apport personnel
Un apport personnel est la somme d’argent dédié au projet pour lequel vous sollicitez un emprunt qui vient de vos économies ou de la vente de vos actions.
L’apport personnel est indispensable pour prouver votre engagement dans votre projet et rassurer l’établissement créditeur.
Le minimum d’apport requis pour un emprunt immobilier s’élève à 10 % du montant total emprunté. Mais en général, les établissements bancaires oscillent entre 10 % et 20 %, et certains peuvent aller jusqu’à demander 30 %.
Évidemment plus le montant de l’apport personnel est élevé, moins les mensualités de remboursement le seront, et la durée du prêt pourra être restreinte. Néanmoins, comme mieux vaut ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, autant ne pas mettre toutes ses économies dans l’apport et diversifier son épargne.
Donc, comptez un minimum de 15 000 d’euros d’apport pour un emprunt de 150 000 euros par exemple.
Ensuite, certains dispositifs peuvent vous donner un coup de pouce pour emprunter pour votre résidence principale :
- prêt à taux zéro ou PTZ ;
- prêt action logement.
Ces aides de l’État aident à augmenter votre capacité d’emprunt et sont prises en compte par les banques comme un apport emprunté. Tout le monde ne peut pas y prétendre, ces prêts dépendent de vos revenus et de la zone géographique où se situe le bien immobilier.
Taux d’intérêt
Le taux d’intérêt est le pourcentage du montant emprunté qu’il vous faudra rembourser chaque mois auprès de l’organisme de crédit. Le taux peut être fixe ou variable. Il dépend de la durée du prêt et de la somme empruntée
Taux d’intérêt fixe
Dans le cas d’un taux d” intérêt fixe, le plus répandu en France, l’emprunteur connaît dès le départ le montant total du crédit, donc la valeur du prêt total. Ce taux ne peut être révisé, c’est un engagement entre les deux parties.
Taux d’intérêt variable
Si le taux d’intérêt est variable, le débiteur ne sait pas combien lui coûtera son prêt. Tous les mois la somme d’intérêt à verser à l’organisme prêteur peut varier à la hausse comme à la baisse. C’est donc une formule plus risquée. Ce taux varie en fonction de l’indice EURIBOR. En général les intérêts sont réévalués tous les ans ou tous les trimestres.
Taux d’usure
Le taux d’usure représente le coût total maximum autorisé pour un emprunt. Vous vous rappelez, un emprunt coûte de l’argent, l’emprunteur rembourse une partie de la somme empruntée chaque mois + les intérêts. Le taux d’usure équivaut à ce taux d’intérêt + les frais de dossier, l’assurance, les garanties. Aussi appelé TAEG : Taux Annuel Effectif Global.
Ce taux est fixé par la Banque de France pour éviter les abus des organismes créditeurs et protéger l’emprunteur. Il est réévalué tous les 3 mois selon une analyse des emprunts souscrits les mois précédents.
Le taux d’usure revient à considérer le coût global de votre crédit. Aucun prêt ne peut s’affranchir du taux d’usure imposé par la Banque de France, c’est illégal. Il peut malheureusement arriver que le taux d’usure soit définie trop bas et empêche la souscription de crédits immobiliers, surtout en période inflationniste. Il y a un décalage entre la période de référence pour fixer le taux d’usure et l’inflation.
Taux d’endettement
Vous en avez certainement entendu parler. Le taux d’endettement représente une somme maximum, selon votre salaire, à ne pas dépasser consacrée au remboursement de votre emprunt, assurance comprise. Aujourd’hui, les banques ne vont pas au-delà d’un taux d’endettement de 35 % pour un crédit sur 25 ans.
Exemple : vous gagnez 2 000 € net par mois.
35 % x 2 000 = 700
Vous pourrez rembourser un crédit jusqu’à 700 euros par mois, assurance comprise. Ces 700 euros sont le taux d’endettement maximum autorisé pour un revenu de 2 000 euros par mois.
Pour connaître le capital total emprunté dans cet exemple, il faut connaître le taux d’intérêt. Plus ce dernier est bas, plus la capacité d’emprunt pourra être élevée. Il en va de même avec la durée du crédit.
Notez que si vous vous endettez au maximum de votre capacité pour un logement par exemple, vous ne pourrez pas engager d’autres crédits, même pour votre voiture. Il vous faudra attendre d’avoir remboursé une partie du capital emprunté pour voir votre taux d’endettement baisser.
Assurance emprunteur
L’assurance emprunteur paye votre crédit à votre place en cas de :
- décès ;
- invalidité partielle ou totale ;
- perte d’emploi.
Les banques proposent souvent leur propre assurance, pas toujours avantageuse au niveau du coût. Vous pouvez toujours signer un contrat avec un autre assureur en respectant les conditions définies par la banque.
Un assureur peut vous demander un bilan médical, selon le montant du prêt ou votre âge à la souscription.
Il est également possible de changer d’assureur au cours du prêt, mais la banque conserve un droit de regard sur le nouveau contrat et peut le refuser.
Profil emprunteur
Le profil de l’emprunteur représente la qualité d’un candidat à l’emprunt. Ce profil prend en compte :
- taux d’endettement actuel ;
- situation professionnelle : CDI, CDD, saisonnier, freelance, chef d’entreprise ;
- apport personnel ;
- capacité d’épargne mensuelle ;
- tenue de compte ;
- âge ;
- durée du prêt ;
- projet à financer.
Cette carte d’identité permet à l’organisme prêteur d’évaluer les risques et la capacité de l’individu à rembourser ses dettes.
Ainsi, il est recommandé de soigner la tenue de ses comptes et d’éviter les découverts. Vous afficherez votre meilleur profil pour rassurer une banque et inspirez confiance si vous êtes soucieux de votre argent.
Crédit immobilier sans apport
Nous venons de voir qu’un emprunt immobilier exige le plus souvent un apport personnel compris entre 10 % et 30 % du montant souhaité. Cependant, il existe des possibilités pour emprunter sans apport, peu nombreuse certes, mais intéressantes tout de même :
- pour un investissement locatif ;
- pour une résidence secondaire ;
- pour les primo-accédants grâce à des aides comme le PTZ.
Investir dans un logement locatif sans apport
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez obtenir un prêt sans apport si vous êtes déjà propriétaire par ailleurs, et si vous justifiez de la rentabilité de votre placement. Autrement dit, si les rentes issues de votre investissement locatif payent l’emprunt et ses charges, vous n’aurez pas de difficultés auprès d’une banque. Vous bénéficiez des avantages de l’effet de levier et ne touchez pas à votre épargne.
⇒ Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre guide sur l’investissement immobilier.
Acquérir une résidence secondaire sans apport
Pour acquérir une résidence secondaire sans apport, il va de soi qu’il faut déjà être propriétaire de son logement principal. L’emprunteur peut avoir recours au regroupement de crédit. L’idée est de créer un seul crédit pour le logement principal et la résidence secondaire. Bénéficiant d’un capital déjà remboursé sur le premier prêt, vous pouvez augmenter de nouveau votre taux d’endettement, toujours dans les limites du raisonnable, et utiliser une garantie hypothécaire. De plus, il peut être intéressant d’ajouter à son dossier une source de financement supplémentaire grâce à la location saisonnière de la maison de vacances.
Le PTZ : prêt à taux zéro pour les primo-accédants
Enfin, pour les primo-accédants, certaines aides existent pour permettre l’achat de sa première résidence principale. Le PTZ, notamment, permet d’obtenir un emprunt à taux zéro, soit sans intérêt, sur une partie de la somme totale nécessaire à l’investissement. Il doit être complété par un autre emprunt auprès d’une banque par exemple. Ce prêt PTZ peut donc se substituer à un apport si vous n’en avez pas.
Le montant d’un prêt à taux zéro peut aller jusqu’à 40 % du prix du bien en 2022. De plus, il est possible de différer le remboursement de ce crédit jusqu’à 60 mois.
Investir dans les SCPI à crédit
Les sociétés civiles de placement immobilier sont considérées comme des investissements immobiliers de choix sur le long terme. Une SCPI représente un bon moyen de faire fructifier son argent, même avec une épargne modeste au départ. Et il est d’autant plus intéressant, que c’est un produit de placement pour lequel il est possible d’effectuer un crédit et ainsi bénéficier de l’effet de levier.
Vous pouvez emprunter pour acheter des parts de SCPI en consacrant un apport de 10 %. Il est recommandé d’envisager ce placement sur 10 ans, afin d’absorber tous les frais liés aux diverses opérations d’achat et de vente de parts, ainsi que des frais de gestion.
Une SCPI rapporte en moyenne 5 % et plus. Donc, emprunter à un taux de 2,5 % est très intéressant.
Rappelons que cela reste un investissement non garanti. Il y a toujours un risque de perte en capital. Voilà pourquoi en investissant à long terme vous minimisez les risques.
Emprunter à la retraite
Contracter un crédit immobilier à la retraite ou après 60 ans c’est possible ! Bien sûr les exigences sont plus importantes que pour la jeune génération.
Pour obtenir le Graal et investir en tant que sénior, comptez sur :
- un apport conséquent ;
- un crédit hypothécaire ;
- une durée d’emprunt courte, entre 10 et 15 ans maximum ;
- un courtier.
En effet, pour rassurer la banque sur le risque d’impayé, votre apport fera la différence, ainsi que la durée de l’emprunt. Vous mettez toutes les chances de votre côté si vous avez déjà un ou plusieurs biens que vous pouvez proposer en hypothèque.
Le taux de l’assurance pourra être problématique au-delà de 65 ans. Alors, n’hésitez pas à comparer les assurances et à faire appel à un courtier ! C’est votre meilleur allié pour obtenir le crédit + l’assurance emprunteur les plus favorables.
L’emprunt familial
Sollicité un emprunt auprès de votre famille est une solution pour vous constituer un apport ou financer la totalité du bien convoité. Ce type d’emprunt peut se concrétiser selon les mêmes modalités qu’auprès d’une banque :
- durée de remboursement ;
- taux d’intérêt ;
- assurance emprunteur.
Mais, cela peut aussi être un emprunt avec un remboursement in fine ou une reconnaissance de dette avec une limite dans le temps. Dans tous les cas, il est préférable de faire les démarches officiellement devant un notaire afin de ne pas créer de problème au sein d’une future succession ou de récolter des ennuis avec les impôts pour donation déguisée.
Le prêt familial vous permet de réduire vos mensualités, car en général le taux d’intérêt est inférieur à celui d’une banque classique. Il vous permet aussi d’aller plus vite dans votre acquisition. Si vous obtenez la totalité de la somme dont vous avez besoin auprès d’un proche, vous n’avez pas de condition suspensive lors de l’achat. Vous avez donc un profil intéressant pour le vendeur.
Le prêt in fine
Contrairement au prêt immobilier classique dit “amortissable”, le prêt in fine dissocie les intérêts et le capital à rembourser. Il permet de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt et de solder le capital emprunté à la fin du contrat.
Ce prêt est accessible sous certaines conditions :
- apport personnel important, au moins 30 % du capital emprunté ;
- souscrire à une assurance-vie pour nantir l’investissement.
Autrement dit, c’est un prêt qui s’adresse à un investissement en immobilier locatif. Pendant 20 ans par exemple, vous ne payez que les intérêts de votre emprunt et percevez des loyers de votre investissement. Vous devez tous les mois placer en assurance vie l’équivalent du remboursement du capital. Au bout de 20 ans, vous vendez le bien, bénéficiez d’une plus-value, et vous avez économisé en assurance vie la valeur initiale du bien qui a produit des intérêts en votre faveur. Vous pouvez rembourser la banque du capital emprunté et vous avez économisé la même somme sur votre assurance-vie.
Mais le coût d’un prêt in fine est élevé, les intérêts sont fixes, ils ne diminuent pas puisqu’il n’y a pas de capital remboursé au fur et à mesure. Il offre des avantages fiscaux non négligeables pour les foyers qui subissent une imposition importante :
- déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers ;
- exonération d’impôt sur la fortune immobilière pendant la durée du prêt ;
- gain des intérêts sur l’assurance vie.
Le prêt in fine ne s’adresse pas à tout le monde, et certainement pas pour un premier achat ou un premier investissement locatif. Mais par la suite, les investissements pouvant se multiplier, c’est un crédit à étudier.
Le prêt relais
Comme son nom l’indique, le prêt relais est un emprunt de transition entre la vente d’un bien et l’achat d’un nouveau.
Il s’agit d’une solution de courte durée, entre 12 et 24 mois qui peut avoir son utilité en cas de construction de maison ou d’un achat coup de cœur rapide d’un nouveau logement sans avoir encore vendu son habitation.
Le capital du prêt relais peut se solder en une seule fois à l’échéance du contrat, les intérêts se règlent mensuellement.
En général le prêt relais n’est pas sans limite, il couvre 60 % à 80 % de la somme du bien que vous détenez. Il ne va pas au-delà. Donc si vous achetez un bien plus cher que celui que vous possédez déjà, il vous faudra coupler le prêt relais à vos économies ou à un autre emprunt immobilier.
Dans ce dernier cas, vous remboursez uniquement les intérêts du prêt relais + l’amortissement du prêt immobilier et ses intérêts, le temps de finaliser la transaction.
L’apport dans un crédit immobilier
L’importance de l’apport dans cet emprunt auprès d’une banque est conséquente vous l’aurez compris. D’abord, l’apport est un gage de sérieux de votre part auprès de l’organisme prêteur. Vous montrer votre implication dans le projet. Vous prouvez également votre capacité d’épargne.
Enfin, l’apport vous permet de réduire la somme empruntée et donc vos mensualités de remboursement. Selon les profils, c’est une aubaine au quotidien, pour bénéficier de plus de largesse au niveau du reste à vivre.
À vous d’évaluer vos capacités de remboursement, vos augmentations de salaire à venir et vos besoins au quotidien et pour de futurs projets. En fonction de ces calculs vous pouvez augmenter votre apport initial.
Quelle banque choisir pour financer ses investissements ?
À chaque projet de financement sa banque. Autrement dit, il n’y a pas de vérité sur la bonne banque à choisir. Comparer les offres et les taux est indispensable. Votre profil rentre aussi en ligne de compte.
La Banque Postale
La Banque Postale est très présente en physique, vous trouverez un comptoir dans toutes les postes pour déposer un chèque ou demander un rendez-vous. C’est une banque qui séduit une grande variété de clients, car elle propose un large choix d’offres financières. Elle s’adresse aussi aux ménages modestes et aux personnes en situation difficile.
Le Crédit Agricole
Le Crédit Agricole est une banque plébiscitée par de nombreux clients, notamment pour la qualité des conseillers. Cette banque propose des prêts immobiliers intéressants concernant la flexibilité des remboursements. En revanche, elle est très exigeante sur le montage du dossier de prêt, rien ne doit être laissé au hasard. Soyez rigoureux et montrez patte blanche ! Le Crédit Agricole propose des services en ligne accessibles et efficaces pour toutes vos démarches.
Le Crédit Mutuel
La banque mutualiste qui appartient à ses clients ! Vous connaissez la publicité vous aussi ? Le Crédit Mutuel représente la banque de tout le monde. Son offre d’emprunt immobilier est flexible et adaptable. C’est une banque qui satisfait ses clients et propose des taux compétitifs.
La Société Générale
La Société Générale s’adresse à un large panel de clients. Son offre est variée concernant les emprunts immobiliers. Le conseil et l’accompagnement sont des points forts de la banque. Elle peut vous suivre sur différents projets immobiliers tout au long de votre vie.
Boursorama Banque
Boursorama Banque s’est imposé rapidement avec une offre de crédit immobilier en ligne parmi les plus avantageuses du marché. Les taux et les frais sont largement en dessous de ses concurrents. Il s’agit d’une banque 100 % en ligne, vous pouvez joindre des conseillers facilement par téléphone.
BNP Paribas
La BNP propose des crédits immobiliers comme ses concurrents, mais semble moins accès sur les primo-accédants. La banque pratique des frais et des taux élevés, mais ses offres s’ajustent en fonction de situations professionnelles avantageuses et stables.
Le rôle du courtier
Faire appel à un courtier à de nombreux avantages et s’adresse à tous les profils sans exception. Un courtier en crédit immobilier connaît plusieurs banques et sait négocier les taux d’intérêt. Il a une très bonne compréhension des produits bancaires du secteur et sait vers quelles banques il doit se diriger selon votre profil. Au lieu d’aller toquer à toutes les banques vous-même et faire votre analyse ensuite, vous gagnez un temps précieux en vous en remettant à un professionnel.
Il joue le rôle de négociateur pour obtenir le crédit le plus favorable pour vous.
Les banques préfèrent évidemment que vous ne passiez pas par un courtier. Une banque préfère vous avoir en direct, car vous serez moins averti qu’un professionnel et elle a plus de chance de vendre son crédit au prix fort. Les banques font donc des marges plus intéressantes en direct avec les emprunteurs.
Un courtier est votre meilleur allié donc lors de l’obtention d’un prêt. Mais il ne faut pas oublier de le rémunérer ! En général, l’accompagnement par un courtier représente 1 % de la somme empruntée.
C’est un investissement à envisager, sachant que vous bénéficierez de son travail pendant plusieurs années. Un emprunt bien négocié dès le départ est bien entendu une source d’économie sur le long terme.
Les autres crédits
L’emprunt immobilier est à part dans les produits de crédit, car :
- il peut s’étaler sur 30 ans ;
- il permet de réaliser un effet levier ;
- Il offre des montants élevés de dette.
Mais comme son nom l’indique, il s’adresse aux projets immobiliers.
Par ailleurs, tout un arsenal de crédit existe pour vos autres projets. Ces crédits permettent une avance de trésorerie contre remboursement mensuel + intérêts.
- Le prêt à la consommation et le mini crédit ;
- Le crédit travaux ;
- Le prêt personnel ;
- …
En général, le taux d’intérêt de ces crédits est bien supérieur au crédit immobilier et peut être variable. Attention donc aux mauvaises surprises. La durée de ces emprunts est plus courte aussi, entre 1 an et 15 ans. Ces paramètres induisent des remboursements élevés à cause d’un coût de crédit important.
Il s’agit donc de solution à court terme et à étudier à la loupe selon votre projet.
Vous l’aurez compris de nombreuses solutions pour financer vos investissements immobiliers s’offrent à vous. Il existe un produit bancaire pour chaque profil. Les taux et les assurances peuvent considérablement augmenter le coût d’un emprunt. C’est pourquoi veiller et négocier ces paramètres est crucial pour vos mensualités. L’aide d’un courtier, bien que coûteux, peut s’avérer une aubaine. L’immobilier est le secteur le plus favorable pour augmenter son capital et se créer un patrimoine valorisable.
