Parmi tout le panel des outils de défiscalisation réglementés à disposition, investir dans un bâtiment historique présente de réels avantages. Le dispositif fiscal Monument Historique, en plus de participer à protéger le patrimoine national, peut vous aider à construire et faire fructifier votre épargne.
Grâce à cette loi, vous avez droit à une exonération d’impôt sur les charges foncières en lien avec la propriété de ces bâtiments. Voici plus d’informations sur ce dispositif de défiscalisation immobilière.
Comment marche la loi Bâtiment historique pour réduire ses impôts ?
La loi Bâtiment historique est un dispositif de déduction de charges sur les revenus fonciers provenant de la gestion ou la location d’un bâtiment, meublé ou non, loué ou non, ayant un intérêt architectural ou historique national reconnu. Cet outil de défiscalisation vous permet de réduire votre base imposable, tout en réhabilitant des éléments du patrimoine national français. Il concerne uniquement les propriétaires qui ont investi dans un bien inscrit au ISMH ou classé Monument historique.
Ce dispositif permet d’impliquer les contribuables dans la protection du patrimoine français. Cependant, compte tenu des frais importants qui sont souvent engagés pour répondre aux exigences en lien avec le travail de restauration et l’entretien de bâtiments spéciaux, il s’adresse principalement à des investisseurs ayant des revenus conséquents.
Vous pourrez déduire non seulement les charges liées à cette restauration, ainsi qu’à l’entretien du bien immobilier, mais vous bénéficierez également d’une déduction d’impôts de 100 % des intérêts d’emprunts auxquels vous aurez souscrit pour l’acquérir ou réaliser les travaux. Votre assiette fiscale est, par conséquent, fortement diminuée, d’autant plus qu’il n’y a pas de plafonnement en lien avec les niches fiscales appliqué lors du calcul des réductions fiscales.
Exonération de droits de succession avec la loi Bâtiment historique
Grâce à un accord conclu avec le ministère de la Culture et le ministère des Finances, héritiers et donataires bénéficient d’une exonération des droits de succession, ainsi que des droits de donation, lors de la transmission d’un bien immobilier inscrit à l’Inventaire des Monuments historiques, ou classé Monument historique.
Loi Malraux et loi Bâtiment historique : quelle différence ?
Ces deux dispositifs de défiscalisation immobilière ont pour but la préservation du patrimoine immobilier ancien. Ils s’adressent tous deux à des investisseurs fortunés, capables de faire face à l’entretien couteux de tels bâtiments. Cependant, le dispositif Loi Bâtiment historique s’adresse aux contribuables les plus fortunés, qui se trouvent dans la plus haute tranche d’imposition.
De plus, contrairement à la loi Malraux, la mise en location du bien n’est pas un critère indispensable pour le propriétaire. Enfin, la loi Malraux n’implique pas que le bien soit « classé » et particulièrement exceptionnel. Cependant, pour bénéficier des avantages fiscaux en lien avec la loi Malraux, le bien immobilier doit se trouver dans des secteurs qui relèvent de ce dispositif.
Quelles conditions remplir pour défiscaliser grâce aux bâtiments historiques ?
Si vous souhaitez investir dans un bâtiment historique pour bénéficier d’avantages fiscaux, vous devez respecter plusieurs critères :
- vous devez vous engager à demeurer propriétaire du bâtiment pendant un minimum de 15 années ;
- vous ne pouvez pas être en copropriété sur ce bien ;
- vous proposez un bail de très longue durée, appelé « emphytéotique », pour au moins 18 années ;
- vous ne relevez pas du régime BIC sur votre fiche d’imposition ;
- l’immeuble a reçu le label de la Fondation du patrimoine ou est classé comme monument historique.
Comment savoir si le bâtiment est éligible à la loi Monument Historique ?
Comment savoir si un bien est inscrit parmi les Monuments historiques ? Pour vérifier qu’il appartient bien au ISMH (Inventaire des Monuments Historiques), renseignez-vous auprès du précédent propriétaire. Il est possible qu’il ait fait une demande auprès de la DRAC de sa région afin d’inscrire son bien immobilier dans ce dispositif de défiscalisation. La DRAC évalue la demande puis la transmet à la CRPS (Commission Régionale du Patrimoine et des Sites). C’est elle qui décide si le bien immobilier sera porté à l’ISMH (pour un dossier géré au niveau régional) ou s’il doit être classé Monument Historique (pour être géré au niveau national, par le ministère de la Culture.
Sachez que les exigences pour le niveau d’entretien d’un bâtiment classé comme monument historique sont bien plus élevées que s’il est uniquement inscrit à l’Inventaire des Monuments historiques.
Si vous n’avez pas de contact avec le précédent propriétaire, vous pouvez effectuer vous-même la recherche sur la base de données en ligne Mérimée, gérée par le Ministère chargé de la culture et de la communication.
Comment procéder pour défiscaliser un bâtiment historique sans recette imposable ?
Votre bien immobilier peut être occupé. Il génère alors des revenus. Mais il est possible qu’il ne génère pas de recette, même en étant occupé. Par exemple, il peut être accessible au public, grâce à des visites autorisées et gratuites. Le nombre de jours d’ouverture impactera le montant de la déduction à laquelle vous aurez droit.
Par exemple, les monuments funéraires, tels que les cimetières labellisés Fondation du patrimoine », peuvent donner droit à une réduction du revenu global du propriétaire, même s’ils ne sont source d’aucune recette imposable. Ce sont les charges foncières afférentes à la propriété et l’entretien du bien qui seront déduites, dans les limites d’un plafond prévu par l’article 41 E de l’annexe III au CGI.
Régime des monuments historiques et assimilés : comment faire sa déclaration de revenus ?
Chaque année, vous devez déclarer l’ensemble de vos revenus et reporter également les revenus fonciers imposables, lorsque vous renseignez votre déclaration d’impôt sur le revenu et plus particulièrement l’impôt sur les revenus fonciers au régime réel. Vous êtes concerné par la déclaration 2044 spécial. Ce formulaire Cerfa est téléchargeable avec votre déclaration classique. Il vous permet de reporter les revenus fonciers afin d’en déduire les charges grâce à un dispositif de défiscalisation spécifique.
Vous devrez le remplir au même moment que votre déclaration d’impôt sur le revenu, en ajoutant ce formulaire à « l’étape 3 » si vous déclarez en ligne. Doivent figurer les informations suivantes :
- la date d’achat du bien immobilier ;
- le montant des loyers générés par le bien immobilier ;
- le montant des charges et les recettes brutes.
